A Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, advinda da convers\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba. 1.085\/2021, que teve in\u00edcio de vig\u00eancia em meados de 2022, trouxe, dentre outras inova\u00e7\u00f5es, a possibilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial de im\u00f3veis objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o, por meio de altera\u00e7\u00e3o da \u201cLei de Registros P\u00fablicos\u201d (artigo 216-B, da Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73).<\/p>\n\n\n\n
A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria refere-se ao direito do(a) promitente comprador(a), que, tendo quitado o pre\u00e7o acordado em contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel celebrado, do qual n\u00e3o conste cl\u00e1usula de arrependimento, diante da injusta negativa do(a) promitente vendedor(a) em lhe outorgar a necess\u00e1ria escritura p\u00fablica de compra e venda, poder\u00e1 legalmente exigir a celebra\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade, para fins de registro perante o Registro de Im\u00f3veis competente.<\/p>\n\n\n\n
Anteriormente \u00e0 Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3veis somente poderia ocorrer na esfera judicial, de forma que, para obter o registro do im\u00f3vel em seu nome, seria necess\u00e1rio que o(a) promitente comprador(a) propusesse uma a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, seguindo o rito previsto no C\u00f3digo de Processo Civil. No julgamento do feito, ao averiguar a conformidade da documenta\u00e7\u00e3o apresentada, o juiz reconhece a proced\u00eancia do pedido e determina a expedi\u00e7\u00e3o da carta de adjudica\u00e7\u00e3o, que possibilita o registro da propriedade do im\u00f3vel em nome do(a) promitente comprador(a), junto ao registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Doravante, com o in\u00edcio de vig\u00eancia da citada lei, passou-se a permitir que o requerimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, desde que instru\u00eddo com a documenta\u00e7\u00e3o legalmente exigida, seja integralmente processado e efetivado perante o registro de im\u00f3veis, sem a necessidade da interven\u00e7\u00e3o judicial, portanto. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, outra novidade trazida expressamente pela altera\u00e7\u00e3o legislativa em comento diz respeito \u00e0 possibilidade de a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria ser requerida n\u00e3o apenas pelo(a) promitente comprador(a), por qualquer dos cession\u00e1rios, promitentes cession\u00e1rios ou sucessores, como tamb\u00e9m pelo(a) promitente vendedor(a), que, n\u00e3o raro, tamb\u00e9m pode ter interesse em promover a regulariza\u00e7\u00e3o (ex.: cobran\u00e7as de d\u00e9bitos tribut\u00e1rios relativos ao im\u00f3vel, que permanece vinculado ao nome do(a) promitente vendedor(a), em decorr\u00eancia da sua n\u00e3o transfer\u00eancia).<\/p>\n\n\n\n
Para fins de elucida\u00e7\u00e3o, cumpre transcrever o novo dispositivo legal na \u00edntegra:<\/p>\n\n\n\n
\n<\/p>\nArt. 216-B. Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o poder\u00e1 ser efetivada extrajudicialmente no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, nos termos deste artigo.
\u00a7 1\u00ba S\u00e3o legitimados a requerer a adjudica\u00e7\u00e3o o promitente comprador ou qualquer dos seus cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido dever\u00e1 ser instru\u00eddo com os seguintes documentos:
I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o ou de sucess\u00e3o, quando for o caso;
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela n\u00e3o celebra\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial pelo oficial do registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, que poder\u00e1 delegar a dilig\u00eancia ao oficial do registro de t\u00edtulos e documentos;
III – ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas da qual constem a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade;
IV – certid\u00f5es dos distribuidores forenses da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente que demonstrem a inexist\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o;
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI);
VI – procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos.
\u00a7 2\u00ba O deferimento da adjudica\u00e7\u00e3o independe de pr\u00e9vio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o e da comprova\u00e7\u00e3o da regularidade fiscal do promitente vendedor.
\u00a7 3\u00ba \u00c0 vista dos documentos a que se refere o \u00a7 1\u00ba deste artigo, o oficial do registro de im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o onde se situa o im\u00f3vel proceder\u00e1 ao registro do dom\u00ednio em nome do promitente comprador, servindo de t\u00edtulo a respectiva promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o ou o instrumento que comprove a sucess\u00e3o.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\nAntes da edi\u00e7\u00e3o da Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, que incluiu o artigo 216-B \u00e0 Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73 (\u201cLei dos Registros P\u00fablicos\u201d), era o C\u00f3digo Civil que tratava do instituto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, em seus artigos 1.417 e 1.418, atrelando-o, inevitavelmente, \u00e0 modalidade judicial, conforme segue:<\/p>\n\n\n\n
\n<\/p>\nArtigo 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.
Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\nAl\u00e9m da vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 judicializa\u00e7\u00e3o, prevista no artigo 1.418, percebe-se que o artigo 1.417, do C\u00f3digo Civil, faz men\u00e7\u00e3o a dois requisitos n\u00e3o repetidos na Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, sendo: inexist\u00eancia de previs\u00e3o do direito de arrependimento na promessa de compra e venda; e o pr\u00e9vio registro da promessa de compra e venda no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, o requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, por si s\u00f3, pressup\u00f5e a inexist\u00eancia do direito de arrependimento na promessa de compra e venda celebrada, eis que o compromisso suscet\u00edvel a tal direito n\u00e3o propiciaria sua imediata efetividade.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, por \u00f3bvio, o adquirente somente faz jus \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em caso de inexist\u00eancia do direito de arrependimento, ou caso este direito n\u00e3o tenha sido exercido a tempo e modo.<\/p>\n\n\n\n
Inclusive, h\u00e1 que se destacar que, n\u00e3o sem raz\u00e3o, o procedimento extrajudicial institu\u00eddo pelo artigo 216-B, da Lei de Registros P\u00fablicos, inclu\u00eddo pela Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, prev\u00ea a necessidade de notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do(a) promitente vendedor(a), oportunidade em que este(a) poder\u00e1 opor fato que obstaculize o direito do adquirente, sendo certo que, ao faz\u00ea-lo, o Oficial Registrador apreciar\u00e1 os argumentos e documentos das partes envolvidas, e, se entender necess\u00e1rio, instaurar\u00e1 procedimento de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida ou remeter\u00e1 o(a) autor(a) \u00e0s vias ordin\u00e1rias (judicial).<\/p>\n\n\n\n
Destarte, respeitosamente, entendemos que a men\u00e7\u00e3o legal \u00e0 inexist\u00eancia do direito de arrependimento, como requisito para adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, mostra-se desnecess\u00e1ria, uma vez que poderia ser tratada como qualquer outro fato eventualmente opon\u00edvel pelo(a) promitente vendedor(a), n\u00e3o havendo diferencia\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica ou procedimental em rela\u00e7\u00e3o ao objeto da alega\u00e7\u00e3o. Noutro norte, no que tange \u00e0 necessidade de registro pr\u00e9vio da promessa de compra e venda no Registro de Im\u00f3veis, cumpre salientar que tal condi\u00e7\u00e3o \u00e9 afastada pela S\u00famula 239, do Superior Tribunal de Justi\u00e7a – STJ, que assim estabelece:<\/p>\n\n\n\n
\n<\/p>\nS\u00famula 239: O direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
Assim sendo, n\u00e3o persiste a necessidade do pr\u00e9vio registro da promessa de compra e venda, junto ao Registro de Im\u00f3veis, para possibilitar a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em favor do(a) promitente comprador(a). Inclusive, a altera\u00e7\u00e3o legislativa promovida pela Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, que possibilita a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o, sequer faz men\u00e7\u00e3o a eventual requisito neste sentido.<\/p>\n\n\n\n
De fato, considerando que o objetivo legal \u00e9 trazer os im\u00f3veis para a regularidade, n\u00e3o faria sentido a exig\u00eancia do pr\u00e9vio registro da promessa de compra e venda no Registro de Im\u00f3veis, o que certamente inviabilizaria a efetiva\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na maioria dos casos. Por este motivo, acertadamente, foi editada a S\u00famula 239 pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a. <\/p>\n\n\n\n
Portanto, para efeito pr\u00e1tico, os requisitos documentais necess\u00e1rios \u00e0 promo\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial s\u00e3o aqueles estabelecidos no artigo 216-B, da Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73, alterada pela Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, conforme reda\u00e7\u00e3o acima transcrita.<\/p>\n\n\n\n
Uma condi\u00e7\u00e3o comum a ambas as modalidades de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel (judicial ou extrajudicial) \u00e9 a necess\u00e1ria representa\u00e7\u00e3o por advogado. Tal requisito mostra-se adequado, tendo em vista que o aux\u00edlio t\u00e9cnico, em tese, sempre propiciar\u00e1 a otimiza\u00e7\u00e3o do procedimento, evitando notas de exig\u00eancias calcadas na defici\u00eancia de informa\u00e7\u00f5es e\/ou documentos que n\u00e3o passariam desapercebidos na an\u00e1lise do advogado habilitado. <\/p>\n\n\n\n
Por mera cautela, a fim de evitar entendimentos equivocados, insta promover a diferencia\u00e7\u00e3o entre usucapi\u00e3o e adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Os institutos divergem na medida em que, na usucapi\u00e3o, \u00e9 obrigat\u00f3rio que o autor comprove sua posse ininterrupta sobre o im\u00f3vel, por determinado per\u00edodo (conforme a modalidade), al\u00e9m de ter agido como propriet\u00e1rio\/dono durante todo lapso, e, na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, basta somente demonstrar a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e sua respectiva quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Logo, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tem por escopo possibilitar o suprimento\/substitui\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica de compra do im\u00f3vel quitado, quando houver a indevida recusa ou algum impedimento colocado pelo(a) promitente vendedor(a) ou promitente comprador(a) (conforme o caso), possibilitando o registro da propriedade no Registro de Im\u00f3veis, em nome do legitimado adjudicante.<\/p>\n\n\n\n
Como situa\u00e7\u00f5es pass\u00edveis de regulariza\u00e7\u00e3o por via da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, em rol meramente exemplificativo, podemos citar: a) quando o propriet\u00e1rio tabular (ou mesmo o adquirente) do im\u00f3vel op\u00f5e-se a outorgar a escritura, mesmo ap\u00f3s o cumprimento de todos os termos da promessa de compra e venda celebrada; b) ocorr\u00eancia do \u00f3bito do(a) promitente vendedor(a), antes da lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda do im\u00f3vel quitado.<\/p>\n\n\n\n
Em suma, para que seja processado e deferido pelo Registro de Im\u00f3veis, o requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial deve ser instru\u00eddo com: a) instrumento de promessa de compra e venda (ou de cess\u00e3o ou de sucess\u00e3o, se for o caso); b) prova do inadimplemento (recusa do(a) promitente vendedor(a)\/comprador(a) em outorgar\/receber a escritura), demonstrada por meio da notifica\u00e7\u00e3o promovida pelo(a) oficial do Registro de Im\u00f3veis, que pode delegar o ato ao(\u00e0) oficial do Registro de T\u00edtulos e Documentos; c) ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas, constando a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e das partes envolvidas, a prova da quita\u00e7\u00e3o do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade (conforme o caso); d) certid\u00f5es dos distribuidores forenses da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente, comprovando-se a aus\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo a promessa de compra e venda do im\u00f3vel; e) comprovante de quita\u00e7\u00e3o do ITBI incidente; e f) procura\u00e7\u00e3o concedendo os poderes espec\u00edficos necess\u00e1rios ao representante, para a pr\u00e1tica dos atos do procedimento.<\/p>\n\n\n\n
Inicialmente, havia sido vetado, no texto original da Lei Federal n\u00ba. 14.382, o item da lista de documentos obrigat\u00f3rios que previa a necessidade da apresenta\u00e7\u00e3o de “ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas da qual constem a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade”, sob o argumento de que essa condi\u00e7\u00e3o poderia onerar e burocratizar o procedimento extrajudicial, dificultando a r\u00e1pida regulariza\u00e7\u00e3o pretendida pelo legislador.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, posteriormente, a lei foi promulgada, com derrubada do veto, refor\u00e7ando o entendimento no sentido de que a apresenta\u00e7\u00e3o da ata seria fundamental para referendar a autenticidade da documenta\u00e7\u00e3o apresentada, concedendo maior seguran\u00e7a na instru\u00e7\u00e3o do requerimento perante o Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Neste diapas\u00e3o, uma vez apresentados os documentos constantes do rol do artigo 216-B, da Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73, com a quita\u00e7\u00e3o dos emolumentos cartoriais devidos, o oficial do Registro de Im\u00f3veis competente dever\u00e1 proceder ao registro da propriedade do bem em favor do(a) promitente comprador(a), usando como t\u00edtulo o pr\u00f3prio instrumento particular de promessa de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 sabido que, por longo per\u00edodo, milhares de a\u00e7\u00f5es de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tramitaram e ainda tramitam no Judici\u00e1rio brasileiro, que vem passando por reformas constantes no intuito da resolu\u00e7\u00e3o extrajudicial de conflitos, da desjudicializa\u00e7\u00e3o e da redu\u00e7\u00e3o do seu acervo processual historicamente vasto.<\/p>\n\n\n\n
Neste \u00ednterim, \u00e9 louv\u00e1vel a institui\u00e7\u00e3o, pela Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, que configura, indubitavelmente, alternativa capaz de promover a diminui\u00e7\u00e3o de novas a\u00e7\u00f5es judiciais desse jaez e, consequentemente, do acervo processual geral, pautado pela transfer\u00eancia da propriedade diretamente pelo Registro de Im\u00f3veis, de forma mais \u00e1gil e acess\u00edvel aos interessados, comparativamente \u00e0 via judicial.<\/p>\n\n\n\n
Concluindo, em tese, a efetiva\u00e7\u00e3o do procedimento extrajudicial da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tem o cond\u00e3o de promover maior celeridade e menor custo para uma quest\u00e3o imobili\u00e1ria, que certamente demandaria anos para ser resolvida na seara judicial, a despeito das dificuldades pr\u00e1ticas que podem surgir, em raz\u00e3o de se tratar de inova\u00e7\u00e3o recente. De todo modo, aqueles que se encontram em situa\u00e7\u00e3o equivalente a uma das acima relatadas, uma vez preenchidos os requisitos do artigo 216-B, da Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73, n\u00e3o devem se furtar a adotar a op\u00e7\u00e3o extrajudicial da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, eis que se trata de ferramenta h\u00e1bil e c\u00e9lere para a regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, sendo elogi\u00e1vel, tamb\u00e9m neste ponto, o prop\u00f3sito da Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
A Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22, advinda da convers\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba. 1.085\/2021, que teve in\u00edcio de vig\u00eancia em meados de 2022, trouxe, dentre outras inova\u00e7\u00f5es, a possibilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial de im\u00f3veis objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o, por meio de altera\u00e7\u00e3o da \u201cLei de Registros P\u00fablicos\u201d (artigo 216-B, da Lei Federal n\u00ba. 6.015\/73). Saiba mais sobre o tema no texto produzido por Alexandre Gon\u00e7alves no site do GNL, cujo link est\u00e1 na Bio.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1822,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[163,155,156,159,146,151,150,145,164,160,166,165,158,157,142,153,141,143,161,148,152,154,144,149,162,147],"class_list":["post-1821","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gnl-expresso","tag-acao-de-adjudicacao-compulsoria","tag-adjudicacao-compulsoria","tag-carta-de-adjudicacao","tag-cessao-de-imoveis","tag-codigo-de-processo-civil","tag-deferimento-pelo-registro-de-imoveis","tag-diferenca-entre-usucapiao-e-adjudicacao-compulsoria","tag-direito-de-arrependimento","tag-direito-do-promitente-comprador","tag-documentacao-exigida","tag-documentacao-necessaria","tag-escritura-publica-de-compra-e-venda","tag-esfera-judicial","tag-inadimplemento","tag-lei-de-registros-publicos","tag-lei-federal-no-14-382-22","tag-obito-do-promitente-vendedor","tag-promessa-de-venda","tag-recusa-do-promitente-vendedor-comprador","tag-registro-de-imoveis","tag-regularizacao-de-imoveis","tag-regularizacao-por-via-da-adjudicacao-compulsoria","tag-representacao-por-advogado","tag-requisitos-da-lei-federal-no-14-382-22","tag-sumula-239-do-stj","tag-transferencia-de-propriedade"],"yoast_head":"\n
DA ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA EXTRAJUDICIAL \u2013 NOVA POSSIBILIDADE DE REGULARIZA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS TRAZIDA PELA LEI FEDERAL N\u00ba. 14.382\/22 - GNL<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A Lei Federal n\u00ba. 14.382\/22 trouxe uma inova\u00e7\u00e3o no campo da regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ao permitir a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. 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