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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu enfrentar uma das questões que mais geram insegurança para o mercado imobiliário e refletem diretamente nos processos que tratam sobre rescisão contratual por culpa do adquirente: quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste do negócio ou dá causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.
A 2ª Seção do Tribunal afetou dois Temas Repetitivos sobre o assunto, e a decisão que vier a ser tomada deverá orientar, de forma uniforme, todos os processos semelhantes em tramitação no país.
O que o STJ vai decidir?
Sempre que um comprador desiste da compra de um imóvel ou dá causa à rescisão do contrato, por exemplo, deixando de pagar as parcelas, a lei permite que o vendedor retenha parte dos valores já pagos, a título de compensação pelos custos e prejuízos da operação desfeita.
Nosso cenário atual:
O problema é que hoje existem regras diferentes conforme o tipo de contrato e o momento em que ele foi firmado, além de decisões divergentes dentro do próprio STJ sobre como essas regras devem ser aplicadas.
Em grande parte dessas ações, os juízes ainda aplicam entendimentos consolidados em período anterior à Lei nº 13.786/2018, quando havia uma omissão legislativa sobre a matéria. Nesse contexto, o STJ havia firmado orientação no sentido de admitir a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, sendo comum a adoção do limite de 25%.
Ocorre que esses entendimentos, embora tenham sido construídos sob a legislação anterior, continuam sendo utilizados como fundamento para diversos acórdãos proferidos em todo o país, inclusive em casos envolvendo contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.
Na prática, isso tem levado à aplicação de percentuais de retenção previstos pela jurisprudência anterior, em detrimento das regras estabelecidas pela nova legislação.
Para colocar fim nessa divergência, a 2ª Seção do STJ selecionou sete recursos representativos da controvérsia e os dividiu em três Temas Repetitivos: 1.464, 1.465 e 1.466.
Isso significa que o Tribunal vai fixar teses vinculantes, que deverão ser seguidas pelos demais tribunais e juízes do país ao julgar casos parecidos, trazendo maior previsibilidade para o setor.
Seguem os temas afetados e o conteúdo que será enfrentado pelo STJ:
Tema 1.464 — Contratos de lotes e terrenos (sem construção)
Este tema trata dos contratos de compra e venda de imóveis não edificados, ou seja, lotes ou terrenos, firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. O STJ irá definir qual percentual o vendedor pode reter nesses casos e sobre qual valor esse percentual deve incidir.
PONTO CENTRAL E QUE REFLETE NOS PROCESSOS:
Taxa de fruição: Um dos pontos centrais da discussão é a chamada taxa de fruição, cobrada como forma de compensar o uso do imóvel pelo comprador. A dúvida é se essa cobrança faz sentido quando não há nenhuma construção no terreno, afinal, sem construção, discute-se se de fato houve algum tipo de “uso” a ser compensado. Assim, o STJ julgará a legalidade da taxa de fruição no importe de 0,75% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, importe previsto na Lei do Distrato;
Percentual de Retenção: Da mesma forma, o STJ irá analisar a legalidade do percentual de retenção no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato, hoje também previsto na lei do distrato, que se difere do percentual limite de 25% sobre os valores pagos, anteriormente fixado pela jurisprudência.
Tema 1.465 — Contratos anteriores à Lei do Distrato: Aqui a discussão envolve contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 entrar em vigor. Como esses contratos não foram alcançados pelas regras da nova lei, o STJ irá definir qual percentual de retenção deve ser aplicado e sobre qual base de cálculo, considerando os parâmetros que a jurisprudência do próprio Tribunal já vinha construindo para esses casos mais antigos.
Tema 1.466 — Empreendimentos em patrimônio de afetação: O terceiro tema envolve contratos firmados após a Lei do Distrato para imóveis vinculados ao regime de patrimônio de afetação. Nesse regime, os recursos e bens ligados a um empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, o que confere maior segurança financeira ao projeto e aos compradores.
A lei prevê, para esses casos, a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador. O STJ irá definir se esse percentual pode ser aplicado integralmente ou se comporta redução em determinadas situações, questão sobre a qual também há divergência entre as Turmas do Tribunal.
Por que essa decisão é importante para o mercado imobiliário?
A relevância prática desses temas está diretamente ligada à validade e à aplicação das regras trazidas pela Lei do Distrato, que foi criada justamente para trazer mais clareza às consequências da desistência ou do inadimplemento do comprador. É comum que, em ações judiciais de rescisão, compradores questionem os percentuais previstos em contrato, alegando abusividade com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O CDC continua plenamente aplicável às relações de consumo, sempre que presentes os requisitos legais para isso. Ao mesmo tempo, a Lei do Distrato estabeleceu regras específicas para os contratos imobiliários.
Por isso, um dos pontos que ganha relevância nesses julgamentos é justamente até que ponto essas regras específicas podem ser afastadas sob o argumento de abusividade contratual, sem que isso signifique, de antemão, que uma norma deva sempre prevalecer sobre a outra.
Como muitas empresas do setor estruturam seus contratos com base nos parâmetros previstos em lei, a definição dessas teses pelo STJ tende a trazer mais segurança jurídica, previsibilidade e uniformidade para a solução dessas controvérsias, tanto para novos contratos quanto para os processos judiciais já em curso.
Qual o impacto imediato dessa afetação?
Com a afetação, ficam suspensos, em âmbito nacional, os recursos especiais e agravos em recursos especiais que tratem da mesma matéria, até que o STJ fixe a tese repetitiva.
O julgamento é especialmente relevante para as incorporadoras e loteadoras, pois poderá trazer maior segurança sobre um dos pontos mais sensíveis dos distratos imobiliários: o percentual de retenção aplicável quando o comprador inadimplente decide desfazer o contrato.
O que pode mudar na prática após o julgamento?
Vale destacar que os três temas ainda serão julgados pelo STJ, e o Tribunal irá definir os parâmetros aplicáveis a cada situação. A expectativa é de que, uma vez fixadas as teses, os contratos e as ações judiciais envolvendo rescisão por iniciativa ou culpa do comprador passem a contar com critérios mais claros e uniformes quanto ao percentual de retenção cabível e à respectiva base de cálculo, reduzindo a divergência hoje observada entre decisões de diferentes Turmas do Tribunal.
A afetação dos Temas 1.464, 1.465 e 1.466 representa um passo importante para a uniformização da jurisprudência sobre distratos imobiliários. O julgamento deverá consolidar o entendimento do STJ sobre a aplicação da Lei do Distrato, os percentuais de retenção admitidos e as respectivas bases de cálculo, conferindo maior previsibilidade às empresas do setor na elaboração de seus contratos e na condução de eventuais disputas judiciais.
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