Compra e venda de imóveis em terrenos de marinha: cuidados jurídicos e administrativos na estruturação da operação

A aquisição de imóveis situados em regiões litorâneas exige cautelas específicas, especialmente quando o bem está localizado em terreno de marinha ou acrescido de marinha, áreas pertencentes à União. Nessas hipóteses, a análise da matrícula imobiliária, embora essencial, não é suficiente para a adequada estruturação do negócio.

O Decreto-Lei nº 9.760/1946 define como terrenos de marinha aqueles situados em uma faixa de 33 metros, medidos horizontalmente em direção ao continente, a partir da posição da linha do preamar-médio de 1831. Também podem ser abrangidas áreas localizadas às margens de rios e lagoas sujeitos à influência das marés, além dos chamados acrescidos de marinha.

Por integrarem o patrimônio da União, esses imóveis podem estar submetidos a regimes jurídicos específicos, como o aforamento e a ocupação. No aforamento, a União conserva o domínio direto, enquanto o particular detém o domínio útil. Já na ocupação, o particular possui inscrição administrativa para utilização da área. A correta identificação desse regime é fundamental, pois interfere diretamente nas obrigações patrimoniais e nos procedimentos necessários à transferência.

Em razão disso, a due diligence deve considerar não apenas a situação registral do imóvel, mas também sua situação patrimonial perante a Secretaria do Patrimônio da União – SPU. Além da matrícula atualizada, é importante verificar o Registro Imobiliário Patrimonial – RIP, a identificação do responsável cadastrado, a existência de eventuais débitos e a compatibilidade entre as informações constantes do Registro de Imóveis e do cadastro da União.

Um ponto especialmente relevante é a conferência da titularidade. Em algumas situações, o vendedor consta regularmente na matrícula imobiliária, mas a SPU ainda mantém em seu cadastro um antigo proprietário ou ocupante. Esse descompasso pode exigir regularização prévia e, se identificado apenas no momento da escritura, pode atrasar ou até impedir a conclusão da operação.

Também devem ser verificadas as obrigações financeiras vinculadas ao imóvel. Conforme o regime aplicável, podem existir cobranças de foro, taxa de ocupação ou outras pendências perante a União. A regularidade financeira é importante não apenas para a segurança da operação, mas também para a emissão dos documentos necessários à transferência.

Nas alienações onerosas sujeitas ao regime patrimonial da União, pode haver incidência de laudêmio. O Decreto-Lei nº 2.398/1987 estabelece que o laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias. O procedimento normalmente envolve o cálculo do valor devido, a emissão do respectivo documento de arrecadação e, após o pagamento, a emissão da Certidão de Autorização para Transferência – CAT.

A CAT possui papel relevante na formalização do negócio e, quando exigível, deve ser obtida antes da conclusão da transferência. Por essa razão, sua emissão deve ser considerada desde o início da operação, especialmente na definição de prazos contratuais.

As particularidades do imóvel também devem ser refletidas no contrato de compra e venda. É recomendável que o instrumento discipline a situação do bem perante a União, o regime jurídico aplicável, a responsabilidade por débitos pretéritos, o pagamento do laudêmio, a obtenção da CAT e a eventual necessidade de regularização cadastral.

Em determinadas situações, pode ser prudente condicionar o fechamento da operação à resolução de pendências identificadas durante a análise jurídica. Essa medida evita que as partes avancem para a formalização definitiva sem que estejam preenchidos todos os requisitos necessários à transferência.

Depois de cumpridas as exigências administrativas e contratuais, a operação segue para a formalização pelo título adequado e posterior registro no Registro de Imóveis competente. No entanto, o registro imobiliário não encerra todas as providências relacionadas ao imóvel.

Após a transmissão, também deve ser promovida a atualização do responsável perante a SPU, para que o cadastro patrimonial da União passe a refletir corretamente a nova titularidade. A ausência dessa atualização pode gerar entraves em futuras operações, cobranças indevidas e novas exigências administrativas.

A compra e venda de imóveis situados em terrenos de marinha, portanto, exige uma atuação jurídica integrada. Não basta verificar quem figura como proprietário na matrícula. É necessário compreender qual direito está sendo transmitido, qual o regime patrimonial incidente, quais obrigações existem perante a União e quais providências devem ser cumpridas antes e depois do registro.

Nesse contexto, a advocacia consultiva exerce papel relevante na prevenção de riscos e na correta estruturação da operação. A análise prévia da situação registral, cadastral, patrimonial e contratual permite identificar problemas antes que eles comprometam a conclusão do negócio, oferecendo maior segurança tanto ao comprador quanto ao vendedor.

Referências

BRASIL. Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

BRASIL. Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987.

BRASIL. Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998.

BRASIL. Secretaria do Patrimônio da União – SPU.