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A alienação fiduciária é uma das formas de garantia mais utilizadas nas operações imobiliárias. Embora seja frequentemente associada aos financiamentos bancários, ela também pode ser utilizada em negócios realizados diretamente entre particulares ou empresas, como forma de garantir o pagamento de uma dívida.
Recentemente, uma decisão da Corregedoria Nacional de Justiça, formalizada pelo Provimento CNJ nº 246/2026, ampliou e trouxe maior segurança para a utilização desse instrumento fora do sistema financeiro.
Em 28 de julho de 2026, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 246/2026, estabelecendo expressamente que contratos envolvendo alienação fiduciária de imóveis podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de as partes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Na prática, a nova regra permite que pessoas físicas e empresas utilizem o instrumento particular para constituir uma alienação fiduciária sobre imóvel, desde que sejam observados os requisitos previstos em lei.
O que muda na prática?
A alteração é especialmente relevante para negócios imobiliários realizados diretamente entre particulares.
Imagine, por exemplo, que o proprietário de um imóvel decida vendê-lo por R$ 1 milhão. O comprador paga R$ 400 mil no momento da aquisição e os R$ 600 mil restantes serão pagos de forma parcelada.
Para garantir o recebimento do saldo devedor, as partes podem estabelecer que o próprio imóvel adquirido ficará alienado fiduciariamente em favor do vendedor até a quitação integral do preço.
Nesse tipo de situação, havia discussão sobre a necessidade de formalização da operação por escritura pública quando as partes não faziam parte do sistema financeiro.
Isso porque, em 2024, o próprio CNJ restringiu a utilização do instrumento particular, com efeitos de escritura pública, principalmente às operações envolvendo entidades autorizadas a atuar no Sistema de Financiamento Imobiliário. Essa restrição foi questionada em Pedido de Providências ajuizado pela União perante o CNJ. Em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça julgou procedente o pedido e afastou a limitação, com base em precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema, entre eles, decisão do STF que já reconhecia a validade do instrumento particular com efeitos de escritura pública também para quem está fora do SFI e do SFH. O Provimento nº 246/2026 formalizou essa decisão no Código Nacional de Normas, reconhecendo expressamente que a possibilidade também se aplica às operações realizadas por pessoas físicas e jurídicas que não integram o sistema financeiro.
Menos burocracia e redução de custos
A mudança tende a facilitar a estruturação de diversas operações imobiliárias, especialmente aquelas em que há pagamento parcelado ou alguma obrigação que precisa ser garantida pelo próprio imóvel.
Ao permitir a utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública, a nova regra pode representar redução de burocracia e dos custos envolvidos na formalização do negócio, sem afastar a necessidade de observância dos requisitos legais aplicáveis.
Além disso, a possibilidade pode tornar a alienação fiduciária ainda mais atrativa como alternativa a outras formas de garantia, principalmente em operações realizadas diretamente entre compradores e vendedores ou entre empresas.
A escritura pode ser dispensada, mas o registro continua indispensável
É importante destacar que a mudança não significa que a alienação fiduciária produzirá todos os seus efeitos apenas com a assinatura de um contrato particular.
A propriedade fiduciária somente é constituída com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Portanto, o Provimento nº 246/2026 simplifica a forma de celebração do negócio, mas não elimina o controle realizado pelo Registro de Imóveis. O cartório continuará responsável por verificar se o contrato atende aos requisitos previstos na legislação antes de realizar o registro. O próprio CNJ estabeleceu, inclusive, que o registrador não poderá recusar um contrato particular apenas pelo fato de o credor ou o devedor não integrar o SFI ou o SFH (sistema financeiro).
Mais uma alternativa para estruturar negócios imobiliários
A alteração promovida pelo CNJ amplia as possibilidades de utilização da alienação fiduciária e traz maior segurança jurídica para operações imobiliárias celebradas fora do tradicional financiamento bancário.
Para compradores, vendedores e empresas que negociam imóveis com pagamento parcelado ou precisam estruturar garantias para determinadas obrigações, a mudança pode representar uma alternativa mais simples e eficiente.
Apesar da simplificação, cada operação possui características próprias. Por isso, a definição da garantia adequada, a elaboração do contrato e a análise dos requisitos necessários ao seu registro devem ser realizadas de acordo com as particularidades de cada negócio.