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Compra e venda de imóveis em terrenos de marinha: cuidados jurídicos e administrativos na estruturação da operação
28
set
Imobiliário

Compra e venda de imóveis em terrenos de marinha: cuidados jurídicos e administrativos na estruturação da operação

Posted on by Comunicação

A aquisição de imóveis situados em regiões litorâneas exige cautelas específicas, especialmente quando o bem está localizado em terreno de marinha ou acrescido de marinha, áreas pertencentes à União. Nessas hipóteses, a análise da matrícula imobiliária, embora essencial, não é suficiente para a adequada estruturação do negócio.

O Decreto-Lei nº 9.760/1946 define como terrenos de marinha aqueles situados em uma faixa de 33 metros, medidos horizontalmente em direção ao continente, a partir da posição da linha do preamar-médio de 1831. Também podem ser abrangidas áreas localizadas às margens de rios e lagoas sujeitos à influência das marés, além dos chamados acrescidos de marinha.

Por integrarem o patrimônio da União, esses imóveis podem estar submetidos a regimes jurídicos específicos, como o aforamento e a ocupação. No aforamento, a União conserva o domínio direto, enquanto o particular detém o domínio útil. Já na ocupação, o particular possui inscrição administrativa para utilização da área. A correta identificação desse regime é fundamental, pois interfere diretamente nas obrigações patrimoniais e nos procedimentos necessários à transferência.

Em razão disso, a due diligence deve considerar não apenas a situação registral do imóvel, mas também sua situação patrimonial perante a Secretaria do Patrimônio da União – SPU. Além da matrícula atualizada, é importante verificar o Registro Imobiliário Patrimonial – RIP, a identificação do responsável cadastrado, a existência de eventuais débitos e a compatibilidade entre as informações constantes do Registro de Imóveis e do cadastro da União.

Um ponto especialmente relevante é a conferência da titularidade. Em algumas situações, o vendedor consta regularmente na matrícula imobiliária, mas a SPU ainda mantém em seu cadastro um antigo proprietário ou ocupante. Esse descompasso pode exigir regularização prévia e, se identificado apenas no momento da escritura, pode atrasar ou até impedir a conclusão da operação.

Também devem ser verificadas as obrigações financeiras vinculadas ao imóvel. Conforme o regime aplicável, podem existir cobranças de foro, taxa de ocupação ou outras pendências perante a União. A regularidade financeira é importante não apenas para a segurança da operação, mas também para a emissão dos documentos necessários à transferência.

Nas alienações onerosas sujeitas ao regime patrimonial da União, pode haver incidência de laudêmio. O Decreto-Lei nº 2.398/1987 estabelece que o laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias. O procedimento normalmente envolve o cálculo do valor devido, a emissão do respectivo documento de arrecadação e, após o pagamento, a emissão da Certidão de Autorização para Transferência – CAT.

A CAT possui papel relevante na formalização do negócio e, quando exigível, deve ser obtida antes da conclusão da transferência. Por essa razão, sua emissão deve ser considerada desde o início da operação, especialmente na definição de prazos contratuais.

As particularidades do imóvel também devem ser refletidas no contrato de compra e venda. É recomendável que o instrumento discipline a situação do bem perante a União, o regime jurídico aplicável, a responsabilidade por débitos pretéritos, o pagamento do laudêmio, a obtenção da CAT e a eventual necessidade de regularização cadastral.

Em determinadas situações, pode ser prudente condicionar o fechamento da operação à resolução de pendências identificadas durante a análise jurídica. Essa medida evita que as partes avancem para a formalização definitiva sem que estejam preenchidos todos os requisitos necessários à transferência.

Depois de cumpridas as exigências administrativas e contratuais, a operação segue para a formalização pelo título adequado e posterior registro no Registro de Imóveis competente. No entanto, o registro imobiliário não encerra todas as providências relacionadas ao imóvel.

Após a transmissão, também deve ser promovida a atualização do responsável perante a SPU, para que o cadastro patrimonial da União passe a refletir corretamente a nova titularidade. A ausência dessa atualização pode gerar entraves em futuras operações, cobranças indevidas e novas exigências administrativas.

A compra e venda de imóveis situados em terrenos de marinha, portanto, exige uma atuação jurídica integrada. Não basta verificar quem figura como proprietário na matrícula. É necessário compreender qual direito está sendo transmitido, qual o regime patrimonial incidente, quais obrigações existem perante a União e quais providências devem ser cumpridas antes e depois do registro.

Nesse contexto, a advocacia consultiva exerce papel relevante na prevenção de riscos e na correta estruturação da operação. A análise prévia da situação registral, cadastral, patrimonial e contratual permite identificar problemas antes que eles comprometam a conclusão do negócio, oferecendo maior segurança tanto ao comprador quanto ao vendedor.

Referências

BRASIL. Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

BRASIL. Decreto-Lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987.

BRASIL. Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998.

BRASIL. Secretaria do Patrimônio da União – SPU.

Ana Teixeira
Imobiliário
23
jun
Imobiliário

Matrícula limpa não basta: como a Due Diligence Imobiliária protege seu patrimônio

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A aquisição de um imóvel costuma ser precedida por análises relacionadas ao preço, à localização e ao potencial de valorização do bem. No entanto, existe uma etapa que muitas vezes não recebe a devida atenção e que pode ser decisiva para a segurança de toda a operação: a verificação da segurança jurídica da transação.

É nesse contexto que se insere a Due Diligence Imobiliária, um procedimento que todo comprador, investidor ou incorporador deveria conhecer antes de avançar em qualquer negociação.

O que é a Due Diligence imobiliária?

Trata-se de um procedimento de investigação jurídica cujo objetivo é identificar riscos capazes de comprometer a aquisição, a utilização ou a futura comercialização do imóvel. Em outras palavras: é a análise que revela o que não está visível à primeira vista.

Ao contrário do que muitos imaginam, essa análise vai muito além da matrícula imobiliária. Embora a matrícula seja um dos documentos mais relevantes da investigação, a Due Diligence abrange uma avaliação ampla e multidisciplinar, que engloba aspectos registrais, judiciais, fiscais, urbanísticos e ambientais.

Cada operação exige uma análise própria, considerando o tipo de imóvel, a finalidade da aquisição e o perfil das partes envolvidas. Por isso, a Due Diligence não deve ser tratada como uma simples conferência de documentos, mas como uma análise estratégica, adaptada às particularidades de cada negócio.

Quais riscos podem ser identificados?

Em operações imobiliárias, não é incomum deparar-se com situações como:

  • Proprietários envolvidos em ações judiciais capazes de afetar o patrimônio;
  • Penhoras ou restrições ainda não averbadas na matrícula;
  • Divergências entre a realidade física do imóvel e sua descrição registral;
  • Irregularidades urbanísticas ou ambientais;
  • Risco de fraude à execução;
  • Cadeias dominiais com lacunas ou inconsistências que demandam investigação aprofundada.

Em muitos casos, o problema somente é descoberto após a concretização da compra, momento em que a solução se torna não apenas mais complexa, mas significativamente mais onerosa, com riscos do comprador se ver sem o imóvel e sem o valor pago pela compra.

A Due Diligence não impede negócios – ela os protege

Um equívoco frequente é associar a Due Diligence a um instrumento de bloqueio de negócios. Não é assim. Seu principal objetivo é permitir que as partes compreendam os riscos envolvidos e tomem decisões verdadeiramente informadas.

Quando um risco é identificado previamente, abre-se espaço para: estruturar mecanismos contratuais de mitigação; exigir regularizações antes da assinatura do negócio; ou, se necessário, reavaliar a viabilidade da operação como um todo. Em todos os cenários, a parte interessada sai em posição de vantagem.

Segurança jurídica vai além da escritura

A segurança jurídica de uma aquisição imobiliária não se resume à existência de uma escritura lavrada em cartório ou de uma matrícula aparentemente regular. Ela exige uma análise técnica aprofundada, capaz de revelar informações que não estão visíveis em uma consulta documental superficial.

Em um mercado cada vez mais dinâmico e complexo, a Due Diligence Imobiliária deixou de ser uma medida excepcional para se tornar uma etapa indispensável na proteção do patrimônio e dos investimentos.

A prevenção continua sendo a forma mais eficiente e menos custosa de evitar litígios futuros. Antes de assinar qualquer contrato, consulte um advogado especializado.

André Jordão
Imobiliário
17
mar
Imobiliário

Provimento 188/CNJ: A Due Diligence imobiliária como a maior aliada na compra de imóveis

Posted on by Comunicação

Com a recente publicação do Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a realização de due diligence imobiliária na aquisição de imóveis passou a ser imprescindível, sob o risco de o “sonho” se tornar um “pesadelo”, gerando enorme prejuízos aos compradores.

Para um melhor entendimento, a due diligence imobiliária consiste na análise criteriosa dos documentos e certidões dos vendedores, suas partes relacionadas (quando os vendedores são empresas) e do imóvel. Esta análise tem por objetivo conhecer eventuais riscos e apresentar recomendações para diminuir ou eliminá-los, principalmente em relação à hipótese de haver a nulidade futura da compra pretendida.

Pois bem, o Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, dispõe sobre o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) 2.0, e entrou em vigor no dia 10 de janeiro de 2025.

Para esclarecer, a indisponibilidade de bens ocorre por meio de uma decisão judicial que impede a venda ou a transmissão de bens de uma pessoa ou empresa a terceiros. O seu objetivo é resguardar o patrimônio e garantir que ele esteja disponível para o cumprimento de obrigações já existentes do vendedor ou transmissor.

Este tipo de decisão judicial é geralmente observada nos seguintes casos, exemplificativamente: litígios em que há risco de o patrimônio ser desviado, antes da decisão final; execuções trabalhistas e fiscais; casos de recuperação judicial e falência e de improbidade administrativa; investigações de CPIs, entre outros. Vejam que basta que o vendedor de um imóvel esteja sendo executado judicialmente por falta de pagamento de IPTU que o imóvel pode ser alvo de um pedido de indisponibilidade.

A Lei Federal nº. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por meio do seu artigo 247, dispõe que a declaração de indisponibilidade deve ser averbada na matrícula imobiliária, primando, assim, pelos princípios da concentração dos atos na matrícula e da publicidade, a fim de propiciar maior segurança jurídica.

Alinhando-se às premissas da Lei Federal nº. 14.382/2022 (Lei do SERP), que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), objetivando a modernização e simplificação dos procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos, o Provimento nº. 188 do CNJ visa aprimorar a CNIB (originalmente instituída pelo Provimento nº. 39 do CNJ, de 2014 – revogada pelo novo Provimento), de modo a não somente centralizar e garantir a efetividade das comunicações de indisponibilidades de bens decretadas por autoridades judiciárias e administrativas, como também padronizar o sistema em todo o território nacional.

Neste sentido, o novo Provimento nº 188 do CNJ determina que “todas as ordens de indisponibilidade e de cancelamento deverão ser encaminhadas aos oficiais de registro de imóveis, exclusivamente, por intermédio da CNIB, vedada a utilização de quaisquer outros meios, tais como mandados, ofícios, malotes digitais e mensagens eletrônicas.” (artigo 320-E deste Provimento).

Em linhas gerais, o Provimento nº 188 apresenta disposições que realmente visam modernizar, simplificar e padronizar a CNIB. Contudo, uma novidade trazida no § 3º, do artigo 320-I, é bastante relevante e faz acender o alerta para os adquirentes de imóveis, no que tange à efetivação e segurança dos negócios imobiliários.

O mencionado dispositivo estabelece que “a superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previsão em contrário”.

Isto é, este novo Provimento cria uma ordem de preferência absoluta, em favor da declaração de indisponibilidade, sobre títulos previamente prenotados, violando o princípio da prioridade registral, de modo que, se um adquirente de imóvel tiver prenotado o seu título aquisitivo (ex.: escritura pública de compra e venda) e, no prazo da prenotação, for determinada uma ordem de indisponibilidade contra o transmitente, a ordem de indisponibilidade será primeiramente registrada, em total desrespeito à prioridade do título anteriormente prenotado.

O princípio da prioridade preceitua que, na hipótese de títulos contraditórios prenotados, deve ser registrado aquele que tiver sido prenotado antes.

Por este motivo, até a publicação do Provimento nº. 188 do CNJ, o procedimento adotado por diversos registradores de imóveis era, em caso de superveniência de ordem de indisponibilidade na vigência do prazo de prenotação, o título prenotado fosse levado a registro antes da ordem de indisponibilidade.

O princípio da prioridade é corroborado pelo artigo 1.246 do Código Civil, que estabelece que “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”. Igualmente, a Lei de Registros Públicos, em seus artigos 182 e seguintes, também o ratifica, ao dispor que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, e que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.

Destacamos que as últimas leis promulgadas a respeito da questão registral imobiliária vêm priorizando o princípio da concentração dos atos na matrícula, o que também demonstra ser destoante a partir da inclusão do § 3º, no artigo 320-I, do Provimento nº. 188 do CNJ.

Podemos citar também o artigo 54, da Lei Federal nº. 13.097/2015, com alterações promovidas pela Lei Federal 14.382/2022 (Lei do SERP, já mencionada acima), que ressalta que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente do imóvel, não seria exigida a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais ou a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões, pois a matrícula imobiliária já seria suficiente.

Resta claro que a previsão contida no artigo 320-I, § 3º, do Provimento nº 188 do CNJ, se opõe ao princípio da prioridade, que determina a observância da ordem de prenotação dos títulos, bem como aos dispositivos legais vigentes acima indicados (Código Civil, Lei de Registros Públicos, Lei Federal nº. 13.097 e Lei do SERP).

Ora, apesar dos princípios da prioridade e da concentração dos atos na matrícula, bem como das disposições do artigo 54, da Lei Federal nº. 13.097/20215 (com a redação dada pela Lei do SERP), o fato é que o adquirente de um imóvel, legalmente reconhecido como de boa-fé e com título prenotado, pode ter o registro negado pelo Oficial do Registro de Imóveis, em razão de declaração de indisponibilidade superveniente, tornando, portanto, ineficaz o negócio jurídico por ele realizado, tudo nos termos do referido artigo 320-I, § 3º, do Provimento nº 188 do CNJ.

Como consequência, enquanto vigorar a redação atual do artigo 320-I, § 3º, do Provimento nº 188 CNJ, a realização de due diligence imobiliária (diligência legal), mediante a obtenção e apresentação de todas certidões do imóvel e seu(s) proprietário(s), inclusive do(s) ex-proprietário(s) em algumas situações, além de partes relacionadas quando houver grupo econômico, constitui medida de cautela indispensável e de extrema relevância  para o adquirente de imóvel, a fim de garantir segurança jurídica e a eficácia do negócio realizado, demonstrando sua boa-fé e evitando ou minimizando a possibilidade da averbação de indisponibilidade ou qualquer outro gravame não conhecido ou superveniente em nome do transmitente.

Além da realização desta due diligence, que, por si só, já poderá propiciar a almejada segurança jurídica e eficácia do negócio pretendido, em algumas situações específicas e com cautela ainda maior, o adquirente poderá utilizar uma conta garantia (“Escrow Account”) notarial, nos termos do artigo 7-A, da Lei Federal nº. 8.935/1994, incluído pela Lei Federal 14.711/2023, por meio da qual “o preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio”.

Assim, nessa última hipótese, as Partes podem estabelecer, por exemplo, que o preço do negócio (total ou parcial) somente será liberado ao transmitente do imóvel, após o registro da escritura de aquisição pelo adquirente, trazendo segurança jurídica a este, sem negligenciar o direito daquele.

Concluindo, com o início da vigência do Provimento nº 188 do CNJ, a realização de due diligence imobiliária do imóvel antes da concretização da aquisição é imprescindível para garantir a segurança jurídica do adquirente e tomadas de decisões negociais assertivas, evitando prejuízos e perdas patrimoniais. Em ambiente de incertezas jurídicas, nem mesmo a aparente ou comprovada boa-fé pode ser suficiente, motivo pelo qual a adoção de medidas preventivas é sempre recomendável.